ESTADO DE ALARMA Y MEDIDAS ADOPTADAS

Desde abogados molinasierra.es queremos facilitar un poco más el conocimiento de las últimas medidas adoptadas en Estado de alarma con la publicación en el BOE  de 1 de abril de 2020, del último Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de Marzo.

Nos queremos detener en el estudio de tres apartados,  en primer lugar, dentro de la  Sección 1ª , en  las suspensiones de los procedimientos de desahucio y lanzamientos tramitados de conformidad con la LEC ( 1/2000, 7 de Enero) y sujetos a la LAU( Ley 24/1994,  24 de Noviembre). En segundo lugar,  en cómo afectan estas medidas a la relación entre los inquilinos/ arrendatarios y los pequeños propietarios/ arrendadores , y en tercer lugar, dentro de la  Sección 2º, en cuanto  a la moratoria en el pago de la cuotas a la Seguridad Social por parte de los autónomos.

Medidas todas ellas  dictadas en el presente Estado de alarma y dirigidas, como se dice en el texto a proteger a las personas más vulnerables.

El pasado Miércoles, día 1 de Abril de 2020, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto Ley 11/2020.  Real Decreto que se suma a los anteriores 6/2020, 7/2020, 8/2020, 9/2020 y 10/2020, sobre adopción de medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.

Me detendré entre la adopción de medidas dictadas en el presente Estado de Alarma , a analizar la Sección 1ª y 2ª de dicho Real Decreto, ambas encuadradas en el Capítulo I “ Medidas de apoyo a los trabajadores , consumidores , familias y colectivos vulnerables”, adopción de medidas 

• PROTECCIÓN A LAS FAMILIAS Y COLECTIVOS MÁS VULNERABLES

La Sección 1ª bajo el título : “ Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables”, comienza con un artículo 1º sobre “ suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”. Con esta vorágine de opiniones, noticias que en distintos foros se multiplican por las redes sociales, pudiera parecer que se abriría la veda a impagos de renta en los contratos de arrendamiento durante la vigencia de estado de alarma y confinamiento,  al abrigo de la seguridad de que en ningún caso se me podría interponer un procedimiento de desahucio por impago de renta durante este estado.

Quisiera incidir en que lo que se dicta en el Real Decreto del pasado Miércoles es la “suspensión” de los procedimientos que ya estuvieran en curso, de conformidad con la Ley de Enjuiciamiento Civil, como sabemos actualmente se encuentran suspendidos todos los plazos procesales,  y lo que viene a reconocerse es que una vez levantados los mismos, será entonces y para impedir que siga adelante el Procedimiento de desahucio y en su caso, el oportuno lanzamiento de la vivienda arrendada, todo aquel arrendatario que pueda acreditar encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, pueda comunicar tal circunstancia a fin de obtener la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento, suspensión por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto que estamos comentando.

Las causas que pudieran dar lugar a esta suspensión extraordinaria habrán de ser acreditadas por el arrendatario, esto es, su situación de “ vulnerabilidad económica “ al amparo del artículo 5º del mismo Real Decreto, requiriendo que se den conjuntamente, las siguientes :

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos con respecto al mes anterior a la solicitud de la moratoria.

El indicador que se utiliza para medir ésta pérdida sustancial de ingresos es el IPREM,  Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice empleado en España como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo. Nació en 2004 para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional como referencia para estas ayudas. El IPREM mensual para el año 2020, está fijado en 537´84 €. De este modo:

1. ) Con carácter general, que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar , con respecto al mes anterior, se haya reducido tres veces el IPREM ( 537´84 x 3=1613´52€ brutos al mes.
2. ) Si se tienen hijos, el límite se incrementa un 0,1 veces el IPREM ( 1/ 1.774´87, 2/ 1.936´22, 3/ 2.097´57……..)  En el caso de familias monoparentales  el incremento será del 0,15 veces el IPREM
3. ) Por cada persona mayor de 65  años miembro de la unidad familiar , el límite se incrementa 0,1 veces el IPREM

En caso de discapacidad de algún miembro de la unidad familiar o del propio arrendatario, los límites se incrementan según los casos hasta cuatro y cinco veces el IPREM

b) Que la renta objeto del contrato de arrendamiento, mas los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

La concurrencia de estas circunstancias habrán de ser debidamente acreditadas mediante la aportación de los certificados correspondientes expedidos por parte del correspondiente órgano administrativo, estatal u autonómico , que acrediten la situación de desempleo o el cese de actividad si es trabajador por cuenta propia. Además de estos documentos puramente económicos, el libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente si concurriera en el seno familiar. Aportación de documentos que en una situación como la actual es de enorme dificultad , por lo que se permite, que en caso de no poder aportarlos, que se pueda aportar una  declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden la aportación de la renta.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no se hubiesen facilitado.

Estas condiciones de “ vulnerabilidad económica” recogidas en el artículo 5º del Real Decreto Ley, así como la documentación requerida para su demostración, y contemplada en el artículo 6º del mismo, son igualmente aplicables en caso de que el inquilino o arrendatario lo sea de una vivienda en la que su titular es un pequeño propietario, y desee acogerse a programa de ayudas para pago de la renta. Situación ésta en la que nos vamos a detener para explicarla brevemente, al ser estos propietarios pequeños/ arrendadores los que constituyen el grueso de los arrendamientos en este País.

En el caso del pequeño propietario, entendido como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes, esto lo tendrá que hacer en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley que estamos comentando, así lo contempla el artículo 8 del mismo. Comunicado, no se dice cómo, pero se entiende que por cualesquiera de los medios admitidos en derecho, el propietario/arrendador dispondrá de un plazo de siete días laborables para comunicar al arrendatario las posibles “condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas”. Por tanto, para el pequeño arrendador la moratoria es optativa. 

Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el artículo 9 del Real Decreto Ley.

Si se opta por las ayudas, el arrendatario tendrá que contactar con la entidad bancaria, solicitar su préstamo, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro años, se dice que sin intereses ni gastos, por lo que habrá que estar muy atento a las condiciones que imponen las entidades bancarias. Estas ayudas habrán de dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

• PROTECCIÓN AUTÓNOMOS 

Desde abogadosmolinasierra.es me gustaría añadir un breve comentario al artículo 35 de la Sección segunda de este Real Decreto Ley, articulo que uno, junto con el 36,  recogen medidas de apoyo a los autónomos. Es en el primero donde se recoge la “ moratoria” a las cotizaciones de la Seguridad Social, moratoria por seis meses y sin intereses, ¿ a quién? Si es a empresas, por los meses de Abril a junio, si es a trabajadores por cuenta propia, por los meses de Mayo a Julio, por tanto marzo y abril en esta caso quedarían fuera de la moratoria, siempre, como dice el propio Decreto en su párrafo final, que las actividades que realicen no se hayan suspendido con ocasión del estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, si así hubiera sido será al propio autónomo, así lo entiendo,  el que tendrá que pedir la devolución prorrateada de los días de marzo que no trabajó y del mes de abril.

Tendrán que estar hábiles los autónomos a la hora de solicitar la moratoria, pues como dice el mismo artículo en su párrafo 3º “Las solicitudes de moratoria deberán comunicarse a la Tesorería General de la Seguridad Social dentro de los 10 primeros días naturales de los plazos reglamentarios de ingreso correspondientes a los períodos de devengo señalados en el apartado primero, sin que en ningún caso proceda la moratoria de aquellas cotizaciones cuyo plazo reglamentario de ingreso haya finalizado con anterioridad a dicha solicitud”.

Con el deseo de que esta anómala situación, periodo difícil que nos ha tocado vivir, termine cuanto antes, y mi pesar por los que ya no están,

José Luis Molina Sierra

Abogado